איך להתגונן בתביעת תגמול של בעל הבית?
אם אתה בעל בית דין שנתבע בגין נקמה, עליך להיפגש עם עורך דין כדי לדון בהגנות הטובות ביותר שלך.
חוקי המדינה מגנים על הדיירים מפני נקמה על אכיפת זכויותיהם. לדוגמא, אם בעל בית אינו מחמם דיו דירה, הרי שהדייר יכול לדווח על הפרה זו לרשויות הדיור בעיר. בתגובה, בעל הבית אינו יכול להשיב לו על ידי ניסיון לפנות את הדייר או לבטל את שירותיו של הדייר. אם אתה בעל בית משפט שנתבע בגין נקמה, עליך להיפגש עם עורך דין כדי לדון בהגנות הטובות ביותר שלך. תוכל גם לשקול לנסות ולנהל משא ומתן על הסדר עם הדייר.
חלק 1 מתוך 3: תגובה לתביעה
- 1קבל את התלונה. אתה אמור לקבל עותק של התלונה מהדייר שלך. הוא או היא יתחילו בתביעה בהגשת התלונה לבית המשפט.
- כמו כן, עליך לקבל זימון יחד עם התלונה. הזימון יגיד לך כמה זמן יש לך להגיב לתביעה.
- רשמו את המועד האחרון להגיב. אם אינך מגיב, הדייר יכול לקבל פסק דין ברירת מחדל נגדך. את אלה קשה מאוד להפריש. למעשה, הדייר יזכה בתביעה מבלי שתוכל להתגונן.
- 2זהה את פעולת התגמול. התלונה צריכה גם להסביר איזו פעולה נקטת בתגובה. רוב חוקי המדינה אוסרים עליכם לבצע את הפעולות הבאות:
- הגדלת שכר הדירה של הדייר
- מסרב לחדש חוזה שכירות
- סיום שכירות מחודש לחודש
- הגשת תביעה קלת דעת בתגובה
- עיסוק בהתנהגות "טיט לטאט", כגון חיתוך כבל של מישהו או ניקוז הבריכה
- 3גלה באיזו זכות דיירת החזרת. חוק המדינה שלך יגן על נקמה רק אם הדייר מימש זכות מוגנת. מה שמכונה "זכות מוגנת" יהיה תלוי בחוק המדינה שלך. לא כל המדינות מגינות על אותן זכויות. חלק מהזכויות המוגנות הנפוצות יותר הן:
- הדייר התקשר והתלונן בפני רשות ממשלתית (כגון מפקח בריאות או מפקח כיבוי אש) על תנאי המחיה.
- הדייר מימש זכות לאסיפה על ידי הצטרפותו או הקמתו לאיגוד דיירים.
- הדייר ניכה כסף מהשכירות לביצוע תיקונים שלא ביצעת.
למעשה, הדייר יזכה בתביעה מבלי שתוכל להתגונן. - 4הפסיקו כל פעולות תגמול. אם באמת ביצעת התנהלות תגמול כביכול, עליך להפסיק מיד. על ידי עצירה, אינך מודה שהתגמלת. במקום זאת, אתה יכול להגן על עצמך על ידי הסבר כיצד התנהלות התגמול הונעה משיקולים אחרים.
- לדוגמה, יתכן והייתם זקוקים לדייר שיעבור לגור בכדי לבצע תיקונים נחוצים בדירה, במיוחד כאשר התיקונים הם שהדייר התלונן עליהם בפני הרשויות. אם אתה מסיר צבע עופרת מהקירות, למשל, אז אתה לא רוצה שהדייר בדירה בזמן שאתה מפשיט את הצבע. זו סיבה תקפה לבקש מהדייר לעבור לגור בו.
- 5אסוף מסמכים רלוונטיים. לאחר קריאת התלונה, עליכם להתחיל לאסוף מסמכים להגנתכם. אתה תרצה כל ראיות שיכולות לתמוך בהגנתך. לדוגמה, אסוף את הדברים הבאים:
- הוכחה שהדייר הפר את הסכם השכירות. אתה יכול לפנות מישהו על הפרת חוזה השכירות. קבל מסמכים תומכים. אם הדייר הרס את האזור המשותף או לא זורק את האשפה שלו, אז תצטלם.
- הודעות לשוכר. אם ניסית לפנות את הדייר בגין אי תשלום שכר דירה או בגין הפרת חוזה השכירות, אזי ככל הנראה חוק המדינה שלך נדרש לשלוח הודעות מסוימות. אסוף את העותקים שלך.
- 6נפגש עם עורך דין. כדי להגן על ההגנה החזקה ביותר, עליך להיפגש עם עורך דין. עורך הדין יכול לקרוא את התלונה ולעזור לך לזהות את ההגנות החזקות ביותר שלך. אם אין לך עורך דין, תוכל לקבל הפניה לעורך דין שוכר דירה. פנה לאיגוד עורכי הדין המקומי או הממלכתי.
- גם אם אין לך הרבה כסף, אתה עדיין צריך להתחייב לקבל ייעוץ משפטי. יהיה קשה למצוא את החוק הרלוונטי ולהבין אותו לבד. עורכי דין רבים יעניקו ייעוץ משפטי של חצי שעה בחינם או בתשלום מופחת.
- עורכי דין רבים יסכימו לבצע רק משימות מסוימות שאתה נותן להם. לדוגמא, עורך הדין עשוי לנסח מסמך בית משפט או להדריך אותך כיצד להתמודד עם משפט. במדינות רבות סוג זה של " ייצוג בהיקף מוגבל " הוא חוקי. אתה יכול לשאול את עורך הדין אם הוא מציע שירות זה.
- 7לבוא עם הגנות. מה שתצטרך להוכיח במשפט ישתנה לפי חוק המדינה שלך. לדוגמא, בערך ב- 21 מדינות, הדייר לא באמת צריך להוכיח נקמה אם נקטת פעולה שלילית (כמו העלאת שכר דירה) תוך פרק זמן מסוים של מימוש הדייר לזכויותיו.
- לדוגמה, ייתכן שהיית מעלה את דמי השכירות 75 € לחודש 60 יום לאחר שהדייר התלונן בפני משרד הביטחון על הדירה. חוק המדינה שלך עשוי להניח שפעולתך השלילית היא תגמול אם זה קרה תוך 90 יום מתלונת הדייר.
- אם מדינתך מניחה נקמה, מוטל עליך הנטל להראות שלא העלת את שכר הדירה כדי להשיב. במקום זאת, עליך לבוא עם ראיות מדוע נקטת בפעולה שעשית.
- ההגנה הטובה ביותר שלך היא להראות סיבה שאינה תגמול לנקוט בפעולה שלך. אלה יכולים לכלול:
- הדייר לא שילם שכר דירה. אתה יכול לפנות מישהו על אי תשלום דמי השכירות. יהיה עליכם להראות כי עקבתם אחר חוקים תקינים ומדינת המדינה לפינוי הדייר.
- הדייר הפר את חוזה השכירות. אסוף ראיות המראות כי התובע שבר תקופת השכירות. לדוגמא, אם הדייר מסרב להשליך אשפה כראוי, אז צלם. אם הדייר מהווה מטרד עז, קבל הצהרות עדות מדיירים אחרים.
- הדייר התלונן בפני רשויות הממשלה בחוסר תום לב. צלם תמונות או סרטון שמראה שהדירה אינה לקויה באופן שבו הדייר טוען.
- 8נסח את תשובתך. אתה מגיב רשמית לתלונה על ידי הגשת תשובה לאותו בית משפט אליו הגיש הדייר. אם יש לך עורך דין, תן לעורך הדין לנסח את התשובה. במסמך זה עליכם להשיב לכל טענה שהתובעת העלתה בתביעה.
- אם אתה מייצג את עצמך, שאל את פקיד בית המשפט אם יש תשובה טופס מודפס שתוכל להשתמש בו. בערכאות רבות יש כעת אותם.
- אם תשובה לא זמינה, תוכל להשתמש בתשובת טופס זו כמדריך: http://nysd.uscourts.gov/file/forms/answer-and-notice-of-appearance. הכנס את פרטי הכותרת הנכונה (בית משפט, שמות צד ומספר מקרה). תוכל למצוא מידע זה בעותק תלונת הדייר שלך.
אם נתבעת באחת המדינות הללו, בקש מבית המשפט לדחות את התביעה בתשובתך. - 9הגש את תשובתך. לאחר שתשלים את תשובתך, הכין כמה עותקים. האחד יהיה לתיעוד שלך והעתק אחר יישלח לדייר (או לעורך הדין של הדייר). קח את כל העותקים והמקור לפקיד בית המשפט ואמר שתרצה להגיש.
- יכול להיות שיש דמי הגשה. אם אינך יכול להרשות לעצמך, בקש טופס פטור מאגרה.
- בקש מפקיד בית המשפט לשיטות קבילות להגיש עותק מהתשובה בפני התובע.
- 10תן בתצהיר. לאחר שתגיש את תשובתך, התביעה שלך תעבור לשלב "גילוי". במהלך הגילוי, אתה והדייר שלך יכולים לבקש מידע זה מזה. תוכלו גם לשאול שאלות אחד את השני ב"תצהיר ".
- במהלך תצהיר, אתה עונה על שאלות בעל פה בזמן שבועה. כתב בית משפט בדרך כלל רושם את השאלות ותשובות. במוקד התצהיר שלך יהיה המוטיבציה שלך לנקוט בפעולה השלילית (העלאת שכר הדירה, פינויה וכו ').
- כדי לתת תצהיר יעיל, זכור את הדברים הבאים:
- תמיד תגיד את האמת. עובדות מסוימות עשויות להיראות רע עבורך. לדוגמה, יתכן ואיימת על הדייר בפינוי במהלך ויכוח סוער. עם זאת, עליך לומר את האמת בתצהיר שלך. תן לעורך הדין שלך להבין כיצד להסביר את העובדות הרעות הללו במשפט.
- וודא שאתה מבין את השאלה לפני שאתה עונה. אם לא, בקש מעורך הדין לחזור על כך.
- לא משערים. אם אינך יודע את התשובה, אמור "אני לא ממש בטוח."
- אל תנדב מידע. ענה רק על השאלה שנשאלה ועל שום דבר אחר. כמו כן אל תתנדב להציג לעורך הדין של הדייר מסמכים כלשהם. במקום זאת, ספק רק את המסמכים המבוקשים.
חלק 2 מתוך 3: פתרון הסכסוך מחוץ לבית המשפט
- 1נסה לנהל משא ומתן להסדר. תביעות יכולות להיות יקרות, ואם תוכל לפתור את הסכסוך מחוץ לבית המשפט, ייתכן שתחסוך כסף וזמן. אחת הדרכים לפתור את הסכסוך היא לנהל משא ומתן.
- במהלך המשא ומתן אתה והדייר מנסים להכות הסכם. אם אתה מנסה לנהל משא ומתן, אתה צריך לצפות לוותר על משהו בתמורה לדחיית התביעה.
- לדוגמא, הדייר אולי ירצה להמשיך לשכור ממך. אתה יכול לגרום לתביעה להיעלם אם תסכים. חשוב על אילו בעיות היו לך עם הדייר. האם הדייר היה כל כך רועש שהוא הרגיז את שאר הדיירים? אם כן, תוכל להסכים להמשיך לשכור אם לדייר אורחים לא מורשים (כגון חבר או חברה) יעזבו את הדירה.
- 2להציע גישור. יתכן שתזדקק למישהו שיעזור לך והדייר יגיע להסכמה. אתה יכול להציע גישור. במהלך הגישור, צד שלישי ("המגשר") נפגש איתך ועם הדייר. המגשר מקשיב לכל אחד מכם לתאר את המחלוקת.
- מגשר אינו שופט, והוא לא מחליט מי "צודק". במקום זאת, המגשר עוזר לדחוף אתכם ואת הדייר לפיתרון ששניכם תוכלו להסכים עליו.
- אם אתה מעוניין בתיווך, פנה למשרד מנהל העיר או המחוז שלך. משרדים אלה מריצים תכניות גישור לעיתים קרובות. אתה יכול גם ליצור קשר עם בית המשפט המקומי שלך או לשכת עורכי הדין.
- 3קבל הסכמים בכתב. עליכם לוודא שכל הסכם שתגיעו עם הדייר יופיע בכתב. בדרך זו, אתה תהיה מוגן בעתיד אם הדייר טוען כי אין לך הסכם.
- גם אתה וגם הדייר צריכים לחתום על ההסכם מול ציבור נוטריונים. אם השתמשת בגישור, המגשר יכול לעזור לך לנסח את הסכמתך.
לדוגמא, אם בעל בית אינו מחמם דיו דירה, הרי שהדייר יכול לדווח על הפרה זו לרשויות הדיור בעיר. - 4הגישו את הסכם הפשרה לבית המשפט. עליך להגיש את הסכם הפשרה לבית המשפט. אם אתה או הדייר לא מיוצגים על ידי עורך דין, ייתכן שהשופט יצטרך לאשר את תנאי ההסדר.
- החזק את עותק ההסכם שלך. אם הדייר מפר את הסכם הפשרה, אתה יכול לתבוע.
חלק 3 מתוך 3: התגוננות במשפט
- 1מסרו הצהרת פתיחה. עליך לפרוש את העובדות בפני חבר המושבעים. הסבירו בפני חבר המושבעים אילו עדים תציגו ומה יגידו. אם יש לך עורך דין, הוא או היא יטפלו בהצהרת הפתיחה (וכל המשפט) עבורך.
- לדוגמא, אתה יכול לומר, "כפי שעולה מהראיות, שכנו של התובע, מר סמית ', התקשר למשטרה שלוש פעמים בחודש אחד בגלל הפרעת רעש. הוא גם יעיד שראה אדם בא והולך מהמקום. דירת התובע. הראיות יראו עוד כי שמו של אדם זה אינו על חוזה השכירות. "
- ייתכן שהדייר תבע אותך בבית משפט לתביעות קטנות. כאשר מדובר בתביעות קטנות, לעתים קרובות אינך מספק הצהרות פתיחה. במקום זאת המשפט דומה יותר לדיון: אתה מסביר את עמדתך בפני השופט, שיכול לקפוץ ולשאול שאלות.
- הכללים בבית משפט לתביעות קטנות שונים מבית משפט לבית משפט. אם אתה בתביעות קטנות, היכנס וקבל רשימה של פסקי דין. על הפקיד שיהיה לך משהו זמין לקריאה.
- 2חקירה נגדית את התובע. תהיה לכם הזדמנות לחקור נגדית כל עד שמעיד עבור הדייר. תוכלו גם לחקור את הדייר. כשאתה שואל שאלות בחקירה נגדית, זכור שאתה רוצה לנסות לערער על מה שהעד העיד זה עתה.
- אתה יכול לנסות לערער את העד על ידי מראה שהעד מוטה. לדוגמא, אם העד הוא קרוב משפחה או חבר של הדייר, אז שאלו על מערכת היחסים ביניהם. חבר מושבעים עשוי להניח שמשפחה וחברים יעקמו את האמת לטובת הדייר.
- עם זאת, יתכן שתוכל לקבל מידע מועיל מעד העובר בחקירה נגדית. לדוגמא, העד יכול היה לראות את הדייר מפר את תנאי החכירה שלך. אם כן, אולי לא תרצה לערער על אמינותו של העד. במקום זאת, תוכל למקד את החקירה הנגדית בקבלת מידע מועיל.
- 3העיד בשמך. כנראה שתצטרך להעיד במשפט. אם יש לך עורך דין, אז עורך הדין ישאל אותך שאלות. אם אתה מייצג את עצמך, אתה יכול כנראה למסור את עדותך בצורה של נאום. כדי להיות עד יעיל, פעל לפי הכללים הבאים:
- להתלבש בצורה מקצועית. חבר המושבעים כנראה ישפוט אתכם על פי המראה החיצוני שלכם, ולכן אתם רוצים להראות מקצועיים. לקבלת טיפים על מה ללבוש, ראה לבוש לדיון בבית המשפט.
- קח את הזמן שלך לענות על שאלות. תחשוב תמיד על התשובה לפני שתגיב. אתה לא רוצה להגיד משהו שאתה צריך כדי לחזור בו אחר כך.
- הישאר רגוע. לא קל להאשים בנקמה, אך אינך יכול לאבד את רוחך. אם תעשה זאת, מושבעים יכולים לפנות נגדך.
- דבר עובדתית. לא צריך לנחש ולא צריך להציע דעות. במקום זאת, הציעו רק את העובדות.
- דבר ברור. אתה רוצה שחבר המושבעים יוכל לשמוע אותך. שב זקוף וצור קשר עין עם המושבעים.
- 4הציגו עדים משלכם. יתכן שיהיו לך עדים שיכולים לתמוך בהגנתך. וודא שאתה שולח להם זימונים לפני המשפט. זימון זימון הוא מסמך משפטי המצווה על העד להופיע במשפט.
- ודא שיש לעד מידע רלוונטי לחלוק עם השופט או המושבעים. לדוגמא, עד שמעיד כי הדייר מרושע אינו מועיל. אתה לא יכול לפנות מישהו בגלל שהוא מרושע. עם זאת, אם העד הוא דייר אחר שהתלונן כל הזמן עד כמה התובע מרעיש, אתה יכול להעיד את העד הזה.
לדוגמא, עורך הדין עשוי לנסח מסמך בית משפט או להדריך אותך כיצד להתמודד עם משפט. - 5טען טיעון סיום. לאחר שהוגשו כל הראיות, אתה והדייר יכולים לטעון טיעון סיכום. המטרה היא לשכנע את חבר המושבעים שלא החזרת נגד הדייר.
- הקפד להזכיר למושבעים עדויות ספציפיות שאולי שכחו. הסבר גם את משמעותן של ראיות אלה.
- לדוגמא, "התובעת העידה על עצמה שהיא ערכה מסיבות רועשות הרבה בשעות הבוקר המוקדמות. תן לי לקרוא לך את עדותה. שאלה: ובאיזו תדירות ערכת מסיבות. תשובה: רוב הלילות. אז זה לא היה נקמה על דיווח על הפרת קוד אש שהביאה את התובעת לפינוי. זה היה כישלון קיומה של חוזה השכירות. "
- 6המתן לפסק הדין. לאחר סיום הוויכוחים, השופט יקרא את הוראותיו של חבר המושבעים. חבר המושבעים ואז פורש על מנת להתלבט. במדינות רבות, פסקי הדין של המושבעים אינם צריכים להיות תמימי דעים. במקום זאת, רק תשעה מושבעים ומעלה (מתוך 12) צריכים להחליט לטובת הדייר.
- אם אתה בבית משפט לתביעות קטנות, אז השופט צריך להחליט מי ינצח. הוא או היא כנראה יפסקו פסק דין מהספסל זמן קצר לאחר סיום המשפט.
- 7הגיש ערעור. אולי תרצה להגיש ערעור אם תפסיד במשפט ותאמין שהשופט או המושבעים עשו טעות חמורה. אם תחליט לערער, עליך למלא טופס הודעת ערעור, אותו תוכל לקבל מפקיד בית המשפט.
- יש לך זמן מוגבל להגשת הערעור. באופן כללי, יש לך רק 10-30 יום. אם אתה רוצה לערער, אל תחכה יותר מדי זמן.
- עם זאת, לפני שתפנה אתה צריך לדבר על העלויות וההטבות עם עורך דין. ערעורים יכולים להימשך עד שנה ולעלות כסף רב. לדוגמה, עליך לשלם עבור כתב בית המשפט כדי להקליד את כל התמלילים. כמו כן, הדייר ככל הנראה עדיין יכול להתגורר בדירה עד ליישוב הערעור.
- שמונה מדינות אינן נותנות לדיירים לתבוע תגמול: ג'ורג'יה, איידהו, אינדיאנה, לואיזיאנה, מיזורי, צפון דקוטה, אוקלהומה וויומינג. אם נתבעת באחת המדינות הללו, בקש מבית המשפט לדחות את התביעה בתשובתך.
קרא גם: כיצד לקחת חלק בתביעה ייצוגית?
