איך למצוא בתים להעיף?
אם אתה לא חדש בשוק הנדל"ן, שוחח עם סוכן נדל"ן על מציאת בתים להיפוך.
קניית בתים ישנים יותר, תיקונם ואז מכירתם מחדש ברווח מכונה בדרך כלל "דפדוף" בית. דפדוף מוצלח תלוי במציאת נכסים שמחירם נמוך מספיק כדי לאפשר רווח כאשר ההשקעה הראשונית ועלות התיקונים מופחתים ממחיר המכירה הסופי. ישנן מגוון דרכים בהן אתה יכול למצוא בתים להעתיק. ראשית, ערוך רשימת בתים תוך שימוש במשאבים מקוונים, מידע ממשרד פקידת המחוז ובאמצעות התייעצות עם סוכן נדל"ן. הערך את כל הבתים ביסודיות. לפני ביצוע רכישה סופית, התייעץ עם אנשי מקצוע ונהל משא ומתן עם המוכר. זה יעזור לך למצוא את המחיר הטוב ביותר להרוויח על ידי הפיכת בית.
חלק 1 מתוך 3: הרכבת רשימת בתים
- 1למד על מחירים ממוצעים בשוק שלך. הצעד הראשון למציאת בתים להתהפך הוא הכרת השוק שלך. אתה רוצה לוודא שאתה מבין מה המחיר הממוצע באזור שאתה מחפש, כך שתוכל לזהות בצורה הטובה ביותר בתים לא מוערכים.
- בדוק מגוון בתים הקיימים כיום בשוק כדי לקבל תחושה של המחיר הממוצע. לא רק שזה ייתן לך מושג על איזה בתים מוערכים פחות, זה ייתן לך תחושה בכמה אתה צריך למכור בית מתוקן.
- עליכם לבחון גם גורמים המשפיעים על ערך הבית. האם הבית נמצא בשכונה בטוחה? האם זה נמצא ליד בית ספר או אזור עסקים? האם יש בו גורמים ההופכים אותו לנחשק עבור הקונה הממוצע? אתה רוצה למקד לבתים מוערכים באזורים אלה, שכן יש סיכוי גבוה יותר שתמכור אותם לרווח בהמשך.
- 2חפש בתים מוערכים באמצעות כלים מקוונים. אחת הדרכים הטובות ביותר להתחיל לחפש בתים להעיף היא שימוש בכלים מקוונים. מנועי חיפוש מקוונים יאפשרו לך לתת טווח מחירים ולחפש בתים באזורים ספציפיים. התחל את הרשימה שלך על ידי מציאת מגוון בתים ברשת.
- אתה יכול לחפש בתים באמצעות אתרים כמו Zillow, Realtor.com או Trulia. כוונן את מנוע החיפוש כך שהמחירים הנמוכים ביותר יופיעו קודם. עיין במגוון בתים ושמור רשימות מעניינות במחשב שלך.
- זה ייתן לך תחושה איפה בתים זולים יותר נוטים להיות בשכונה. זה יכול לעזור לצמצם את החיפוש בהמשך הדרך, כשאתה מחפש בתים באמצעות סוכן נדל"ן או סניפים אחרים.
- זכור כי בתים מוערכים אינם תמיד הזולים ביותר. אתה רוצה בית שנמכר נמוך משווי השוק, אבל כזה שניתן לתקן ולמכור אותו מחדש בהמשך הדרך. הבית הזול ביותר באזור עשוי להיות בעל בעיות קשות, ולא שווה את ההשקעה.
- ישנם כמה אתרים חדשים באזורים מסוימים במחוז שיכולים לתת לך מקום טוב להתחיל והם מבצעים חלק מהווידויים עבורך. BMV עושה עבודה נהדרת בהפעלת קומפוזיציות אוטומטיות והשוואתו למחיר המחירון, כך שמתחת לשווי השוק (או המוערך) עסקאות כבר מסוננות עבורך. למרות שכל עסקה לא עשויה להיות עסק גדול זה יכול לתת לך מקום נהדר להתחיל במחקר שלך על נכס פוטנציאלי. אתר זה נותן גם כמה נתונים סטטיסטיים שימושיים אחרים כמו מכירות REO וימים ממוצעים בשוק באזור. מספרים מסוג זה יכולים לתת תובנה לגבי המתרחש אצל שכנת היעד.
- 3בקר במשרד פקיד המחוז שלך כדי למצוא בתים בתהליך העיקול. בתים שעוברים תהליך עיקול יהיו בדרך כלל זולים יותר. קל להעיף בתים מעוקלים, וייתכן שלא ידרשו תיקונים נרחבים. ייתכן שתוכל להציע ישירות לבעלים, שעשויה להיות זולה יותר מאשר לעבור על סוכן נדל"ן. אתה יכול לבקר בלשכת פקידת המחוז המקומית שלך, או בלשכת פקידת המחוז באזור שאתה מחפש לקנות, כדי למצוא רשימות של בתים מעוקלים.
הצעד הראשון למציאת בתים להתהפך הוא הכרת השוק שלך.
- 1
- שוחח עם עובד במשרד כיצד למצוא בתים מעוקלים. בדרך כלל אתה מחפש הודעה על מכירה, ליס פנדנס או הודעה על ברירת מחדל.
- אתה יכול גם לבדוק את העיתון המקומי. בדרך כלל קיים מדור הודעות פומבי המתריע בפני בתים מעוקלים.
- 2חפש בתים מחוץ לערים הגדולות. אל תגביל את החיפוש לערים גדולות יותר. אמנם בתים בערים נוטים למכור תמורת יותר, אך עדיין תוכל להרוויח על דפדוף בתים מחוץ לעיר. בדרך כלל תוכלו למצוא בתים במחירים נמוכים שעתיים עד 3 שעות מחוץ לגבולות העיר.
- אל תלך לכפרי מדי. סביר להניח שחווה באזור מבודד לא תמכור ברווח גדול. היצמד לעיירות קטנות ליד ערים או אזורים פרבריים.
- אם אפשר, התבונן בבתים הרחק מחופים. לבתים בעיירות במערב התיכון ובדרום מחירים זולים בהרבה מאשר בתים בחוף המזרחי או במערב.
- 3הגדר מערכת התראות אוטומטית. אם אתה מוצא בית במחיר טוב, אתה רוצה להיות האדם הראשון שמציע הצעה. זה יכול לתת לך יתרון על פני המתחרים. מומלץ להקים מערכת התראות אוטומטית. שוחח עם סוכן הנדל"ן שלך על מערכת התראות אוטומטית. אם אתה לא עובד עם סוכן, אתרים כמו Zillow בדרך כלל מאפשרים לך להגדיר התראות אוטומטיות לגבי בתים במחיר מסוים באזור מסוים.
- 4חפש בתים למכירה על ידי הבעלים. אם בעלים צריך למכור בית במהירות, הוא עשוי לוותר על שיחה עם סוכן נדל"ן. בתים המוצעים למכירה על ידי הבעלים עשויים להימכר בזול יותר. יתכן שבעלי בתים לא יודעים מה השווי האמיתי של הנכס שלהם וייתנו לו לעבור למחיר הרבה מתחת לשווי השוק. מומלץ לנסוע בכמה שכונות בהן אתם חושבים לרכוש בתים כדי לדפדף. עקוב אחר שלטים עם הכיתוב "למכירה על ידי הבעלים".
- 5התייעץ עם סוכן נדל"ן. זה תמיד רעיון טוב שיהיה איש מקצוע מהצד שלך. אם אתה לא חדש בשוק הנדל"ן, שוחח עם סוכן נדל"ן על מציאת בתים להיפוך. סוכן מוסמך יכול לעזור לכוון אתכם לכיוון בתים באיכות גבוהה ובמחירים נמוכים העונים על צרכיכם.
- תוכל למצוא סוכן נדל"ן באופן מקוון או על ידי עיון בדפים הצהובים. אתה יכול לקרוא ביקורות של סוכן באתר כמו Yelp כדי לוודא שיש להם מוניטין מוצק.
- כדאי גם לבקש מאנשים אחרים שהפכו בתים המלצה לסוכן. סוכן נדל"ן צריך להיות מוכן לתת לכם גם פרטי קשר על לקוחות עבר. שוחח עם לקוחות עבר ושאל מגוון שאלות כדי לוודא שסוכן נדל"ן פוטנציאלי הוא איתן.
אחת הדרכים הטובות ביותר להתחיל לחפש בתים להעיף היא שימוש בכלים מקוונים.
חלק 2 מתוך 3: הערכת השקעות פוטנציאליות
- 1בקר במגוון בתים. אל תגביל את החיפוש שלך כשאתה מחפש בתים להעיף. בקר במגוון רחב של בתים במספר אזורים שונים. שקול את היתרונות והחסרונות של כל בית שאתה מבקר בו, כך שתוכל להחליט אילו בתים שווים להשקעה שלך.
- השתתף בבתים פתוחים רבים בשכונה שבחרת. אתה צריך גם לדבר עם סוכן הנדל"ן שלך ולבקש לסייר במספר בתים ביום אחד.
- קבל תחושה מדוע בתים עשויים להיות זולים. כמה בתים זולים עשויים להזדקק לתיקונים נרחבים או להיות במיקומים גרועים. בתים אחרים עשויים להזדקק לתיקונים קלים בלבד וייתכן שתמחורם יהיה בגלל גורמים אחרים, כגון בעלים הזקוקים למכור מהר.
- 2אל תרתע מבתים שזקוקים לתיקון. בתים מסוימים עשויים להיות במחירים נמוכים יותר מכיוון שהם זקוקים לביצוע עבודות תיקון. רוב הבתים שתמצאו כשאתה הופך בתים יהיו עליונים מסודרים במידה מסוימת, אז אל תימנע ממלאכת תיקון. אם ניתן לבצע תיקונים במהירות ובמחיר זול יותר, הבית עשוי להיות שווה את ההשקעה.
- הרבה פעמים, בית זקוק לתיקונים קוסמטיים בלבד. עבודת צבע גרועה, שטיחים לקויים או ריח חזק יכולים להשאיר את הבית בשוק לאורך זמן. זה יביא לתמחור הבית. עם זאת, נושאים כמו זה די קל לתקן.
- עשה קצת מחקר בעצמך. התקשרו למגוון קבלנים ובקשו מהם כמה תיקונים מסוימים בדרך כלל עולים. עליכם לשאול גם בעלי בתים או סוכני נדל"ן האם ישנם תיקונים גדולים שיש לבצע בבית.
- 3תציע הרבה הצעות. זה רעיון טוב להציע הרבה הצעות כשמחפשים בתים להתהפך. השוק כנראה יהיה תחרותי במקצת, ולא תוכלו לרכוש כל בית עליו תציעו הצעה. אנשי מקצוע ממליצים להשתמש בכלל 100-10-1. המשמעות היא שכדאי שתסתכל על כ- 100 בתים, תציע הצעה בכ -10 בתים, ובסופו של דבר תרכוש בית אחד מתוך העשרה.
- אל תפחד להציע הצעות על בתים שאינם הבחירה הראשונה שלך. רוב ההצעות שלך בכל מקרה יסתיימו. אם בסופו של דבר יש לך בית שלא היה הבחירה הראשונה שלך, אתה עדיין יכול לנצל את המקסימום מהרכישה.
- עם זאת, אל תציע הצעות על בתים שאתה יודע שאתה לא רוצה. בית בשכונה גרועה מאוד, למשל, הוא כנראה לא השקעה משתלמת. בצע הצעות רק על בתים שאתה מרגיש שאתה יכול לחיות עם התהפכות.
חלק 3 מתוך 3: שיחה עם אנשי מקצוע על ביצוע רכישה
- 1ערכו בדיקת בית על נכסים שאתם שוקלים לקנות. לעולם אל תקנו נכס מבלי שיבדקו בדיקת בית מבעוד מועד. שכר מפקח בית מוסמך שיעריך את הבית לפני שתגיש הצעה.
- מפקח בית יהיה צד שלישי ניטרלי שלא מעוניין למזער נזקים לביצוע מכירה. הוא או היא יידעו אותך כמה עבודה נדרשת בבית.
- בית שזקוק לתיקונים קלים הוא השקעה נהדרת אם אתם מחפשים להפוך בית. בית שזקוק לשיפוצים גדולים, לעומת זאת, לא יכול להיות שווה את הזמן והכסף שלך.
- 2שוחח עם עורך דין. אלא אם כן יש לך תואר במשפטים בעצמך, אתה לעולם לא צריך לרכוש בית בלי לדבר עם עורך דין מקרקעין. יש הרבה ניירת וחוזים הכרוכים ברכישת בית. מוסמך עו"ד הנדל"ן ייעץ לך בזהירות ולמנוע ממך לקבל החלטות הקניה עניות.
- תוכל למצוא עו"ד נדל"ן באופן מקוון או בדפי הצהוב המקומיים. כדאי לשוחח גם עם חברים או עמיתים שמפנים בתים ומבקשים הפנייה.
- קרא תמיד ביקורות לפני שאתה מזמין עורך דין כדי לוודא שאתה בוחר מישהו עם מוניטין יציב.
- 3קבל הערכות על עלויות תיקון ממגוון אנשי מקצוע. אתה רוצה לוודא שעלות התיקונים אינה עולה על הרווח הסופי של הבית. התקשרו למגוון קבלנים מורשים באזורכם. ספר להם אילו סוגי תיקונים אתה זקוק, ובקש מהם הערכות. חשב בערך כמה העלות הכוללת של תיקונים תהיה.
- חלק מהקבלנים לא יספקו הערכה בחינם אם אינך הבעלים של הנכס אלא אם כן יש לך כבר יחסי עבודה איתם. במקרים מסוימים, ייתכן שתידרש לשלם אגרה קטנה כדי לקבל אומדן לתיקונים בנכס שאינך בבעלותך.
- התקשרו למגוון מקומות וחפשו את המחירים הנמוכים ביותר. עם זאת, עליך לקרוא ביקורות מקוונות ולדבר עם לקוחות אחרים לפני שתתקבל על קבלן.
- אם יש תיקונים קלים, כמו עבודת צבע גרועה, שקול לעשות אותם בעצמך. זה עשוי לחסוך לך כסף בעת היפוך הבית.
- 4מחץ כמה מספרים כדי להבין כמה מציעים לבית. אתה רוצה לוודא שכל בית שאתה רוכש יכול להרוויח. כדי להבין כמה אתה צריך להציע, תצטרך לעשות מתמטיקה פשוטה. סוכן הנדל"ן ועורך הדין שלך צריכים להיות מסוגלים לעזור לך להעריך עלויות מסוימות, כמו גם את מחיר המכירה הסופי של הנכס שלך.
- תזדקק למה שמכונה ערך לאחר התיקון (ARV). זה המחיר שבסופו של דבר הנכס ימכור עבורו, והסוכן שלך יכול להבין את המחיר הזה עבורך על ידי בדיקת המכירות האחרונות בשכונה.
- אתה רוצה ש- ARV יהיה בערך 70% ממה שאתה משלם עבור הבית. הכפל את ה- ARV ב -0,7 כדי להבין כמה אתה צריך לשלם עבור הבית. לדוגמה, אין לרכוש בית עם ARV של 149000 € תמורת יותר מ -104,000 € אם הוא אינו דורש תיקונים. אתה צריך, עם זאת, לנכות את עלות התיקונים. אם הבית שלך דורש תיקונים בשווי 29900 €, אל תקנה אותו במחיר של יותר מ 74600 €
- 5משא ומתן עם המוכר. אתה צריך תמיד לנהל משא ומתן לפני שתסכים על מחיר סופי. אם תנהל משא ומתן עם המוכר, ייתכן שתקבל את המחיר נמוך ממה שרצית להתחיל מלכתחילה. אל תקבל את המחיר הראשון שהמוכר מבקש, במיוחד אם הוא גבוה מהמחיר המקסימלי שחישבת.
- זה המקום שבו זה שימושי להציע הרבה הצעות. אם נראה שאתה מוכן להניח למכירה, יתכן שהמוכר ייכנע להצעה שלך.
כדאי לשוחח גם עם חברים או עמיתים שמפנים בתים ומבקשים הפנייה.
- הזמינו תמיד חיפוש בכותרת מלאה לפני שתשלמו מזומן עבור הנכס. אחרת, ייתכן שתצטרך להילחם במאבק בבית משפט כדי להחזיר את השקעתך אם לא ניתן להעביר את התואר באופן חוקי.
- זה יכול לקחת בין שבועיים לשנה עד להבהרת הכותרת. וודא כי קיימת מצב של כותרת כדי שתוכל לבטל אם ישנם פריטים מטרידים בדוח הכותרת. אם ניתן לנקות את הפריטים האלה, ייתכן שתרצה להמשיך, אך אם לא, ייתכן שתרצה לסגת.
- אם בסופו של דבר אתה מפסיד כסף על הפיכת בית, שאינו נדיר, ייתכן שתרצה לשכור את הבית למשך שנה או שנתיים כדי להרוויח ממנו כסף נוסף לפני שתמכור אותו.
קרא גם: איך לשרוד שיפוץ מטבח?
