כיצד מודדים שטח בנייה מסחרי?
כדי למדוד שטח מרובע מסחרי עבור הנכס המסחרי שלך, אתה יכול להשתמש בכמה שיטות שונות. שטח מרובע שמיש יכול לכסות רק את השטח שתופס הדייר. שטח ריבוע להשכרה משלב את שטח הריבוע הניתן לשימוש עם אחוז משטח הריבוע של השטחים המשותפים. לחלופין, שטח מרובע ברוטו מכסה את כל שטח הריבוע של הבניין, אותו אתה מחשב על ידי מדידת הקירות החיצוניים. כדי למדוד חדרים מלבניים, פשוט הכפל את האורך ברוחב. לדוגמה, אם החדר הוא 12 מטר על 12 מטר, זה יהיה 144 מ ' 2. עבור חדרים בצורת L או מחולקים, פצל אותם למספר צורות וחשב את השטח המרובע שלהם באופן עצמאי. לאחר מכן, הוסיפו אותם יחד בכדי לתת לכם את שטח הריבוע הכולל של החדר. לקבלת טיפים נוספים מאת מחבר הנדל"ן שלנו, כולל כיצד לחשב את סך כל שכר הדירה על בסיס שטח הריבוע של הנכס, המשך לקרוא!
שטח מרובע גולמי, או GSF: כל שטח הריבוע המושכר של בניין.
חישוב השטח המרובע של שטחי המסחר הוא תהליך מסובך הדורש תשומת לב בלתי פוסקת לפרטים. על השוכרים לקחת בחשבון מגוון גורמים כאשר הם מחליטים אם להיכנס להסדר שכירות, כולל שטח מרובע כולל של הבניין ותקנים אזוריים. דיירים שאינם מצליחים להבין מושגים חשובים מופתעים לעיתים מעלויות נסתרות וממרחבים שמישים קטנים יותר ממה שחזו.
חלק 1 מתוך 3: בחירת שיטת מדידה
- 1השווה טכניקות מדידה. בעלי בתים עשויים להשתמש בכמה טכניקות מדידה שונות כדי להעריך את שטח הריבוע של החלל. שיטות אלה כוללות:
- שטח מרובע שמיש, או USF: זהו השטח שהדייר תופס בפועל. סוכני השכירות מצטטים לעיתים קרובות נתון זה בפני שוכרים פוטנציאליים, אך הוא מייצג רק חלק מהסדר השכירות.
- שטח ריבועי להשכרה, או RSF: זהו השילוב של שטח הריבוע הניתן לשימוש ואחוז משטח הריבוע המשותף של הבניין. השטחים המשותפים, שהם חלקים בבניין שמהם נהנים הדיירים, כוללים לובי, מעליות, מסדרונות וחדרי מדרגות.
- שטח מרובע גולמי, או GSF: כל שטח הריבוע המושכר של בניין.
- 2החליטו איזו שיטת חישוב שטחי מסחר מתאימה לכם ביותר. איגוד בעלי הבניינים והמנהלים (BOMA) פשט את תקני התעשייה למדידת שטחים להשכרה בבניינים מסחריים בשנת 2010. שתי השיטות המובילות של BOMA הן שיטה B ושיטה מדור קודם.
- שיטה ב ': השיטה החדשה של גורם מטען יחיד מחשבת את השטח להשכרה עבור כל דייר בגישה אחידה במדידת שטח הרצפה. זה אותו הדבר בכל מפלסי הקומה של בניין.
- שיטה מורשת א ': תקן 1996 משתמש במחירי יחידות נפרדים עבור USF ושטח מרובע משותף. במקרים מסוימים, זה עשוי להועיל לדיירים לבחור בגישה זו.
- 3בחר שיטת מדידה על בסיס סוג המאפיין. בדרך כלל, טכניקת המדידה בה נעשה שימוש תהיה תלויה בשימוש המיועד של הנכס ובמספר הדיירים המתוכנן. בנייני משרדים, מרכזי קניות ובניינים מרובי דיירים אחרים יימדדו בדרך כלל באמצעות RSF. בניינים של דיירים בודדים כמו מחסנים או מתקני ייצור נמדדים באמצעות GSF. עם זאת, יתכן כי בעלי הדירות לא יידרשו להשתמש בשיטה ספציפית למדידת שטח.
שטח ריבוע להשכרה משלב את שטח הריבוע הניתן לשימוש עם אחוז משטח הריבוע של השטחים המשותפים. - 4שקול תקני ליסינג אזוריים. החוק הפדרלי מאפשר למשכירים למדוד שטח להשכרה בכל שיטה שהם רוצים. עם זאת, בחלקים מסוימים של המדינה עשויים להיות כללים שונים לחישוב שטח מרובע. שתי דוגמאות בולטות הן:
- מועצת הנדל"ן של ניו יורק (REBNY) מאפשרת לבעלי הבניינים למקסם את הרווחים בכך שהם נותנים להם להביא את ה- RSF כמה שיותר קרוב ל- GSF.
- אזורים טרופיים: כללים חדשים מתייחסים לשטחים סגורים ופתוחים של בניינים מסחריים באזורים המושפעים בדרך כלל מתנאי מזג אוויר ספציפיים.
חלק 2 מתוך 3: מדידת שטח בניין מסחרי
- 1אל תיקח דבר כמובן מאליו. מדדו בעצמכם את החלל הניתן לשימוש. חישוב מוטעה בקביעת שטח מרובע יכול לעלות לכם אלפי דולרים לאורך תקופת השכירות. תקני מדידה אופייניים מאפשרים סובלנות שגיאה של 2 אחוזים במדידת שטחים מסחריים. עם זאת, זה יכול לתרגם כסף רב, במיוחד במקומות גדולים או יקרים. הקפד למדוד את השטח בזהירות רבה ככל האפשר, במיוחד אם אתה הדייר שעלול להיות מושפע לרעה מחישובים מוטעים אלה.
- 2מדוד שטח מרובע פשוט. כדי למדוד שטח מרובע מסחרי עבור שטח מלבני, הכפל את אורך החדר ברגל ברוחבו. לדוגמה, בחדר כי הוא ארוך 12 מטר על 12 מטר הוא רחב 144 מ ' 2. עבור חללים בצורת L או מחולקים, ניתן למדוד מלבני שטח באופן עצמאי ואז לסכם את השטחים כדי לקבל מדידת שטח כוללת.
- ניתן לבצע מדידות באמצעות סרט מדידה או מכשיר למדידת לייזר.
- 3התחשב בצורות יוצאות דופן. היזהר בעת מדידת חלקים בחדר בצורה לא סדירה. כדי לבצע את המדידה שלך, נסה לפצל את החדר לצורות עם אזורים קלים לחישוב, כגון מלבנים ומשולשים. ניתן למצוא את שטח המשולש הימני על ידי הכפלת אורכי שני הצדדים הלא אלכסוניים (שני אלה המחוברים בזווית הנכונה) ואז חלוקת המוצר ב -2.
- לדוגמא, אם ישנו חדר עם קיר אלכסוני, עליכם להשתמש בנוסחה מסובכת יותר כדי לקבוע את שטח הריבוע של האזור. אם אורך החלל עם הקיר האלכסוני היה 10 מטר ורוחבו היה 8 מטר, השטח המרובע של השטח היה 40 מטר.
- הסיבה לכך היא שהקיר חותך את שטח הריבוע הכולל, שהיה 80 אם החדר לא היה חוצה אותו, לחצי.
גורם העומס מייצג את האחוז הנוסף של שטח מרובע שנוסף לשטח מרובע שמיש לחישוב שטח מרובע להשכרה. - 4מדוד שטחים משותפים. אזורים נפוצים צריכים להימדד כך מ פנוי להשכרה 2 ניתן לחשב. שטח מרובע של שטח משותף נמדד באותן שיטות כמו שטח מרובע שמיש, אלא אם כן נקבע אחרת בחוקים המקומיים. השטחים המשותפים עשויים לכלול מעליות, חדרי אמבטיה, לובי, חדרי מדרגות ומסדרונות. חשוב לציין, שטחים משותפים חייבים להיות זמינים לכל הדיירים לשימוש או ליהנות מהם. הקפידו למדוד את שטח הריבוע הכולל של כל השטחים המשותפים בבניין.
- 5מציאת שטח מרובע ברוטו. אמצעים באזור כיכר גרוס השטח הכולל של החלל, כוללים העובי של קירות חיצוניים. כדי למדוד שטח זה, יהיה עליכם למדוד את אורך הקיר מבחוץ של הבניין ולהשתמש במידות אלה לחישוב שטח מרובע. GSF אינו מופחת עבור חסימות כגון פירי אוורור, קורות תמיכה או פירי מעלית. GSF אינו כולל שטחים פתוחים כגון חניונים, בריכות או אזורי מרתף שלא נחפרו.
חלק 3 מתוך 3: שימוש במידע על שטח בניין
- 1חישוב גורם העומס לבניין. גורם העומס מייצג את האחוז הנוסף של שטח מרובע שנוסף לשטח מרובע שמיש לחישוב שטח מרובע להשכרה. לחישוב גורם העומס, התחל במציאת השאלות הכוללות של הריבועים הניתנים להשכרה ובשכירות. זכרו כי שטח הריבוע השמיש הוא השטח אותו ניתן להשכיר לדיירים ושטח הריבוע המושכר הוא השטח בתוספת שטחים משותפים. לאחר מכן, חלק את ה- RSF לפי USF כדי לקבל את גורם העומס.
- לדוגמה, אם בבניין יש 80,000 מ ' 2 של שטח שמיש ואת תוספת 20,000 מ' 2 של שטחים משותפים, באזור הכיכר הפנוי להשכרה יהיה 100,000.
- לאחר מכן, גורם העומס יחושב כ- 100000/80000 = 1,25.
- 2מציאת שטח מרובע להשכרה לנכס. ניתן לחשב את שטח הריבוע המושכר לנכס באמצעות מקדם העומס של הבניין ו- USF של הנכס. מקדם העומס מוכפל ב- USF כדי לקבל את ה- RSF. לאחר מכן תוכל להשתמש RSF ומחיר למ"ק 2 כדי להבין את שכר הדירה החודשי.
- בהמשך לדוגמא הקודמת, דמיין שהנכס מחולק לחצי בין שני חללים מסחריים. אז, לכל אחד מהם יש 40,000 מ ' 2 של שטח שמיש.
- כדי למצוא RSF, הכפל סכום זה בגורם העומס, שהוא 1,25. משמעות הדבר היא ש- RSF במקרה זה יהיה 40000 x 1,25 = 50000.
לדוגמא, אם בבניין יש שטח של 80000 מ"ר ושימוש בשטח של 20000 מ"ר נוספים, השטח המרובע להשכרה יהיה 100000. - 3שקלו את ההבדלים בנכסים מסחריים. מחירי היחידות יכולים להשתנות במידה רבה בהתאם למיקום ובניין הבניין. דמי השכירות על 500 מ ' 2 במרכז העיר משרדים (46,5 רבועים מ') עשוי לצבור עוצמה רבה יותר מאשר שכר הדירה על 1000 מ ' 2 שטח (92,9 מטר מרובע) במרחק 10 בלוקים. מבנים מתחלקים ל -1 מתוך 3 סיווגים סטנדרטיים.
- מחלקה א ': אלה הבניינים היוקרתיים ביותר בקטעים הבלעדיים ביותר של העיר. בניינים מסוג A דורשים דמי שכירות גבוהים מהממוצע.
- מחלקה ב ': זהו הסיווג הרחב ביותר. לרוב הבניינים הללו יש גימורים בהירים עד טובים.
- מחלקה ג ': יחידות בכיתה זו פונקציונליות מאוד אך מציעות מעט שירותים. דמי השכירות בדרך כלל נמוכים.
- 4חישוב שכר הדירה הכולל עבור נכס על בסיס שטח מרובע. דמי השכירות מבוססים בדרך כלל על ה- RSF או ה- GSF של החלל. ברגע שיש לך את הנתונים האלה, אתה יכול להשתמש את מחיר השוק למטר 2 כדי לקבוע מחיר שכירות עבור הנכס. מעל בהמשך לדוגמה, אם שכר הדירה היו 1,10 € לכל מטר 2 של RSF לחודש, שכר הדירה יהיה 1,10 € x 50,000 = 56,000 €
- רבי חכירה מסחרית יש הוצאות בשטח משותפות הוסיפו לתוך עלות ההשכרה בנפרד. כאשר משווים את העלות למטר 2 לשכור, הקפד לברר אם האזור המשותף נכללות בתחשיב, או אם אתה מחויב בנפרד, כפי שהוא יכול להיות תשלום חודשי נסתרים.
קרא גם: כיצד לקרוא מחוון חיוג?
שאלות ותשובות
- האם קירות נכללו פנוי להשכרה מ 2?קירות המחיצה נכללים תמיד בשטח המרובע. קירות מבוטלים נחשבים לקירות הגבול של המקום. דוגמה לקיר שהולך וגדל יהיה קיר משותף בין בעלים / דיירים, או קיר מסדרון או קיר חיצוני. בהתאם להנחיות או להסכמים החוקיים המופעלים על המדידה, שטח מרובע עשוי להתייחס למרכז, פנימה או הצד החיצוני של הקיר ההורס.
- האם שטח מרובע מעוגל לרגל הקרובה ביותר?כאשר מודדים ב- m2 (יחידות אימפריאליות), נהוג נהוג לעגל חישובים סופיים לכל ה- m2. בהסכם ליסינג טיפוסי, שבריר של am2 בדרך כלל לא נחשב לשווה משא ומתן.
- האם גובים שכר דירה בגודל הפנימי או בגודל החיצוני של מחסן בעת השכרת שטחי מסחר?זה יכול להיות כזה או אחר, או שילוב של שניהם. המאמר לעיל מסביר את ההבדל.
- איך קובעים את שטח הריבוע של שטח מסחרי עם חמישה קירות זוויתיים?נסה לחלק את החלל למלבנים ומשולשים ואז למדוד אותם באופן עצמאי. לאחר מכן, הוסף את האזורים האלה כדי לקבל את שטח הריבוע הכולל שלך.
- האם קירות מחיצה כלולים בשטח הריבועי הניתן לשימוש? האם הם נכללים בשטח הריבוע המושכר?אם מדובר במחיצות מטלטלות, הן עשויות להיכלל ב- USF, על סמך ההנחה שניתן יהיה להסיר אותן כדי לקבל יותר מקום.
- מה אם אני מכיר את שטח הריבוע אך לא את האורך?חלק את הרוחב לשטח המרובע כדי לקבל את האורך (Footage Footage / Width = Length).
- כיצד אוכל לחשב שכר דירה אם הנכס שלי שווה 3 € לרגל?זה השטח המרובע x 3 € = שכר הדירה השנתי. יהיה עליך לחלק את זה ב- 12 כדי לקבל את שכר הדירה החודשי.
- כיצד אוכל למדוד שטח מרובע של נדל"ן למגורים?אם מדדת את השטח שלך במטר, המיר אותו תחילה לרגליים. כשתסיים את ההמרה, קבל את השטח המרובע של האזור באמצעות משוואה זו: (אורך x רוחב = שטח). לדוגמא, אם יש לך חדר באורך 20 מ 'ורוחב 15 מ', 20 מ '15 מ' = השטח. 20 מ"מ 15 מ '= 300 מ"ר.
- האם בעת חישוב שטח מרובע בחדר מוגמר בבניין מסחרי, האם אני מוסיף את ממדי ההרבעה בחישוב?המאמר לעיל מסביר את ההבדל בין שטח מרובע שמיש לשטח מרובע ברוטו.
- האם שטח מרובע מעוגל לרגל הקרובה ביותר?אתה יכול לעגל כל מדידה עד חצי הרגל או הרגל הקרובה ביותר. לדוגמא, אם מודדים מלבן, עיגלו את האורך עד הרגל הקרובה או חצי הרגל, ואז הכפלו את זה ברוחב, מעוגל למעלה עד הרגל הקרובה או חצי הרגל הקרובה.
תגובות (3)
- טוב מאוד וכל כך פשוט להבנה!
- שיקולים ברכישה ושיקולי מדידה שונים.
- כותרת המאמר שקראתי היא "מדד מסחרי m2 גיל". חלק 2, פריט 2 מורה לקורא למדוד את אורכו ורוחבו של החדר. זה עשוי להיות מועיל לחישוב חומר ריצוף, אך המדידות נמשכות לפעמים למרכז הקירות המשותפים או אפילו לצד החיצוני של הקירות החיצוניים. חסר לך צעד חשוב למדי בדרך. גרפיקה יפה, ומקווה לראות את התוכן משתפר בעזרת תורמים אחרים.
